广州民宿为何能风生水起？民宿开设前期调研

未来拟重点发展四类民宿：依托生态资源的景观特色民宿，依托原乡生态的乡愁体验民宿，依托农业园区、农业产业的研学产业特色民宿，依托古村落、本土民俗和红色文化的文化（民俗）体验民宿。

广州的民宿不仅藏在自然风光秀美的乡村里，在广州的老城区，也有一些开在历史老建筑或是有故事的民居中的民宿，自带历史沉淀的气质，隐于广州的街头巷弄之间。近年来，住城里老洋房和乡村老宅改造的民宿，逐渐成了寻味老广州的首选。

基于独特的地理环境和历史条件，广州民宿以农业文化和海洋文化为源头，在其发展过程中不断吸取和融汇中国文化和海外文化，逐渐形成自身独有特点的岭南风情民宿。比如开在东山区新河浦历史文化街区中别墅里的民宿，住在其中，游客仿佛可以通过这种方式和广州这座历史悠久的古城融为一体。

广州城市民宿的发展与城市微改造进程息息相关。充满着广州西关风情的永庆坊是广州一个旧城微改造项目，位于百年历史的恩宁路。创立于广州的“归·觅”品牌民宿也是一个典型的例子，归·觅花坞店坐落必游景区羊城八景之一——荔枝湾景区的一座民宅之内，以西关历史文化为主题，融合广府元素进行设计。归·觅茶房店则位于有最美骑楼街之称的恩宁路永庆坊，以西关大屋为主题，主打岭南茶文化的空间。

在历史街区，历史建筑不能拆，五星级酒店就进不来，精品民宿就可以成为替代，“民宿进得到酒店进不去的地方，是重要的替代，是景区配套的重要补充。这是我们在选址、做战略布局的考虑。”“归·觅”品牌创始人蒋晓晖如是说。她认为，广州历史街区拥有丰富的文化旅游资源，应当积极地保护与有效地盘活。

广州作为有着2000多年历史的文化名城，老城区里仍保留着众多可以进行多方面活化利用的历史建筑及其他老房子。广州也被列为全国首批历史建筑保护利用试点城市之一，也出台了《广州市历史建筑保护利用试点工作方案》，提出“鼓励历史建筑变身民宿、咖啡馆等，研究资金补贴和奖励的相关措施。”业内人士认为，东山和西关本身就是广州文化旅游的名片，应该创造条件让更多的游客能住进老城区、体味原汁原味的岭南文化。

面对蓬勃发展的民宿产业，广州市政府积极支持，尤其是将发展乡村民宿作为实现农村产业兴旺的突破口和切入点。为此广州出台《关于促进和规范乡村民宿发展的意见》，把乡村民宿作为农村产业振兴战略的重要抓手、全域旅游的重要支撑和满足新时代人民群众对美好生活向往的重要载体，将通过一系列资源和政策的支持，让广州乡村民宿旅游发展成为游客心目中岭南文化的代表内容之一。

广州市民宿协会首任会长戚兴华表示，广州民宿业正迎来黄金发展期，目前各民宿在做强品牌方面积极探索，针对民宿客源季节性变化的特点，协会正在积极探索与旅行社、周边景区等相关行业合作，打造淡季促销产品，适度引流，通过服务提升，产品完善，引导民宿产业健康持续发展。

民宿开设前期调研

一 为什么要开客栈民宿？

首先要清楚自己为什么要开客栈民宿，不忘初心，方得始终。

1 纯粹作为一种投资行为 ，把开客栈民宿作为一个商业项目。2 情怀驱使，想要体验另一种生活。3 介于二者之间，投资和情怀各占一半。

在运营管理过程中，可能会出现迷茫，不知道自己当初开客栈民宿是为了什么。本来是受情怀驱使，厌倦了都市朝九晚五的单调工作，来到一处美美的地方。开一家有情调的店，每天睡到自然醒，不用担心迟到，和远道而来的客人聊聊天。结果开了一段时间，却发现，现实情况和理想偏差太多，每天被一些琐事困扰，既要接待客人，还要打扫卫生，碰到刁钻客人，还要赔笑脸，比以前的工作还要累。这时候，很容易发生迷茫，这就是我想要的生活吗？很多开着的客栈民宿老板会遇到这样的事情，所以开之前一定要明白自己的初心。

二 客栈、民宿定位思考

① 地域定位：客栈、民宿投资地域选择。地域定位中，有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。

以大理为例，选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域，就是小区域定位。

②客栈、民宿市场定位：客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位，才能在客栈民宿建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。

③客栈、民宿设计装修风格定位（田园自然风格、古典风格、地中海风格、欧式风格、当地建筑风格等）。客栈设计、装修风格的定位一方面承载着业主的品味、格调、情怀，另一方面也是对客户市场的一个细分。

④ 目标客户定位：年龄层次、收入水平、职业状况、客源地。

关于客栈民宿定位，后面会有篇幅详细分析。

三 当地政策：当地政府的态度决定着客栈民宿能否健康持续发展。由于每个地方的政策不同，前期对当地政策的调研，了解当地政府对客栈民宿态度，是积极支持引导还是放任不管、打压整改。

1当地政府有无对客栈民宿管理条例。2关于办理各种证照的流程及难度。3道路、排污、路灯、标示牌等公共基础设施配套是否完善。

四 市场前景：关于对市场前景的调研，应该从宏观和微观两个方面调查。

宏观方面可以从国家经济形势及客栈民宿行业发展形势洞见分析。

微观从所在地的客栈民宿行业形势及竞争。

1 利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→经济（Economic)，S→社会（Society)，T→（Technology)。

政治分析：国家及地方政府对客栈民宿的政策。2015年以来，多部法律及指导意见的颁发，为客栈民宿行业提供了良好得到政策环境。

经济分析：随着国民可支配收入的提高及消费升级，未来旅游业还会一直持续增长。

社会分析：分享经济下闲置房产资源的利用及客人对个性化住宿的需求，客栈民宿行业增长空间很大。

技术分析：互联网技术的发展为预定、支付提供了诸多便捷。

① 线上预定渠道多样化。

② 智能化系统的发展，为客栈民宿带来智能化管理、智能化设备。如智能管理系统、智能门锁。

③ 线上预定、支付技术的发展。

2微观地区客栈行业调研

调研内容；区域内客栈民宿数量、档次及价格、区域内选址地点。这些数据信息可以从各大OTA网站上查询。统计低、中、高端数量集中情况。

周边环境：1周边基础设施是否完善，水电网、道路、路灯、排水系统、防灾设施等。

2 周边配套设施：超市、餐饮、交通、银行、娱乐设施配套是否齐全等。

3 区域内成本：人工成本（建设人工成本及管理人工成本）、建材成本、水电网成本等。

4 区域内租金水平及房东诚信情况。租金水平直接影响着投资回报速度。选好区域后，在和房东签订合同时，要先考察房东人品及诚信情况，一个好的房东有助于客栈民宿以后更好地发展。

5 区域内客流量：区域内流量一年大约为多少，和往年相比较，流量是处于上升阶段还是平稳阶段还是处于下滑水平，数据可以从地方旅游局发布信息获取。调研客流量分布情况、客人滞留天数、客流量月份分布、客源地情况、客流量年增幅情况等。

6 区域周边依附城市。依附城市的数量有多少，经济水平如何，是否有出行旅游习惯。很大一部分客流是区域周边的城市过来的。

7 区域内交通达性如何。交通网络辐射度及交通工具体系是否完善。如有机场，可以直飞哪些成城市。从周边城市过来最多需要多少个小时的车程，客人出去游玩，交通成本（包括费用及时间）是其考虑的一个重要因素。

五 风险评估

客栈民宿属于一种投资行为，在经营过程中可能存在着各种风险，最后涉及到投资回报率、盈利状况。调研过程中要进行各种风险辨识、分析、评估，争取把风险降到最低。

法律风险：证件不全引发的风险，如缺乏特种行业许可证、消防许可证导致被政府部门罚款、整顿、取缔，直接导致经济损失。

盈利风险:由于竞争激烈、经营管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空间窄、投资回报速度慢，从而带来在盈利上的风险。

自然灾害风险：地震、台风、泥石流、暴雨等引发的灾害。沿海一带的客栈民宿，夏季做好预防台风措施，处于山区的客栈民宿应做好泥石流防范工作。

意外事故风险：火灾、爆炸是客栈民宿面临的风险之一。一旦发生，后果严重，会给客栈民宿带来重大损失。客栈民宿要做好防火措施，备置消防器材，消除隐患。一些由木材构造的客栈民宿，客房内禁止吸烟、点蜡烛。

租赁合同风险：合同权责不明，导致双方纠纷或者单方面违约。

人身意外风险：客人、员工在客栈民宿内发生意外风险，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸伤等。

六 经营模式

客栈民宿经营模式类包括单体（个体）经营、合伙（家族）经营、连锁经营、加盟经营、公司经营、承包经营、转让接手经营。经营模式类型多样，根据自己实际情况选择。

关于转让准备接手经营要注意一些事项：

1 清楚业主转让真实原因：客栈民宿转让原因有几种，1 经营不善、收入支出不平衡。2 盈利空间小，回本困难。 3 业主个人原因 。4 作为一种投资行为，通过转手获取利益。 5 其他原因。

2 查看证件是否齐全。

3 网络评价情况，各大OTA网站评论数量及评分情况。

4 水电网监控等基础设施情况。

5 合同剩余年限及租金情况。

6 房东诚信情况。

七 产权属性：自有、租赁、购买。

客栈民宿前期调研可以自己去亲自调研，

1 在网上查找相关资料及数据。

2 通过入住区域内客栈或者民宿，通过和老板聊天获取有益信息。

另外还可以从专门的客栈民宿管理公司购买调研报告，根据自己的需求，如需要调研的内容，让他们去做。

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