什么样的房子适合做民宿？

民宿行业从业好多年，亲手做过几百套民宿，各类风格，十几个城市。

因为日常生活中，太多朋友过来咨询各类问题，想进入民宿行业，成为一个投资客或者有情怀的房东。坦白的说，讲了太多次了，不如把这些经验写下来，分享给喜欢的人。省的自己一遍遍的讲了。

计划了一些问题，也欢迎大家提问，有价值的问题，我会专门回复。

只讲干货不矫情。

分界线。

选择做民宿需要考虑的几个点：▶▶▶政策-城市-周边-小区-邻里-房间。

⭕️政策。（首先要考虑政策的影响，从政策上来讲国家是支持民宿发展的，各地落实情况和发展情况均有不同）

1，目前国内的政策是支持民宿的。从全国来看民宿仍然处于高速发展时期，未来几年民宿比较重要的话题在于，民宿如何实现标准化，建立合适的管控方式。重要的几个点在于：对入住人的管控，实现类酒店式的联网登记/消防安全问题（标准消防品的/房间消防隐患）/民宿的房主的登记备案等。

2.多数城市政府对于民宿的政策都是内紧外松，即态度是开放包容且支持，但是一旦出现问题（比如邻居联合小区各种人联合抵制等，民宿消防等方面不符合要求被举报等，重大会议临时关闭全部平台房源）都要必须关闭。

3.特别提醒的是，存在极个别区域，政策上并不支持民宿。需要进行适当的了解。

⭕️城市。（了解政策情况后，选择城市，主要看城市的空置率/长短租套利空间。因为供给和需求决定我们的拿房价格和成本。）

1.空置率。一个城市的长短租套利空间和房屋的空置率情况，对于这个城市是否适合做民宿，有着重要的影响。简单来说就是这个城市是不是有很多房子，有足够的刚需住房以外的多余的房子，才会有房子用来出租。房租才会相对比较低。

2.长短租套利空间。这里面有一个参考比例1/10--1/18.这个数值是一个参考比例，也是一个范围。举例来说

例子1:（如月租2000的房子，如果日租是否可以卖200一天，参照周边酒店民宿价格。1/10是很理想的短租套利空间，简单理解就是卖10天就能回收月租，盈利可能性高。）

例子2:把1/10--1/18看作是一个范围，一间民宿，在一个城市的单日价格是有天花板的。当然你的投入是可以影响房间价格，但从盈利和回本周期来看，一旦突破天花板，你的投入和房间单日价格的增长将不成比例。（月租2000的房子，卖160-200左右，月租7000的房子，卖单日700难度大但卖385是可以的，每个月后12天是盈利空间。如果100%出租率的话两种情况的单月盈利是一样的。）建议不要超过1/18的这个底线。

当然，房间效果更优秀投入更高的房子，获得房客入住的可能性更高，一切都没有绝对的，而是一个平衡点。

⭕️周边。（前面在哪个城市做，基本心里有数了，那么接下来就是看城市的周边了）

说的直接一点，民宿主要的客户，更多比例还是来源于旅游人群/流动人群（对于民宿未来发展和如何扩大民宿的受众群体，后面再讲）。

周边的情况，不一定能影响你的价格天花板，但是能决定你定价的底线，不会跌掉。

选好城市以后，就是城市的以下情况了：

交通便利/

旅游景点附近/

景色附近/

浓厚的当地特色/

大型商业中心/

美食聚集区/

大学/

重点医院/

商务中心/

以上都是至少要符合一个。

⭕️小区。（从上个步骤过来，我们已经可以开始划片找小区了）

1.小区不要太难找，太难进。（房客打车或者乘坐公共交通要能停靠在小区百米之内，因为拉着行李或者拖家带口，到处找到处问会降低体验。进小区需要门禁，上电梯需要门禁。这个情况需要辩证的看，一般管理比较严格的小区，小区的情况会比较好而且比较静谧。但是房客在第一次入住的时候会比较麻烦，这里面会造成民宿房东比较高的运营成本，即需要你处理沟通的内容较多。所以门禁卡的事情是需要考虑平衡的。）

2.小区邻里物业对待民宿的态度。

邻里的态度（几个人的情况下没有关系，只要符合规定，手续齐全，有关部门都不会插手，但是如果这个小区是联合抵制的态势，那就不要在这里租房子。）

物业态度（物业基本上的态度是，“不要给我添麻烦”就好，存在个别物业会抵制，会造成一些困扰）

个别地区政府/社区公安的态度。

以上基本满足的情况下，这个小区已经可以进入我们的考虑范围内了。坦白来说，国家是支持短租的，只要你的手续齐全，业主物业都是无法干涉你的短租行为的。关于短租的手续可以查到，有需要呢，我会专门来讲。

⭕️房间。（确定小区以后开始找房子。）

/户型：推荐开间/一室一厅/两居室（考虑受众群体和投入成本）房间有特色（落地窗/大阳台/南北通透/朝阳/loft等等）

/房东：紧接着要确定的是，房东是否同意把房子做成短租房。

（坦白讲，是需要沟通的，无论是普及短租内容还是承诺到期送家具家电还是说短租的好处，因为短租确实对房间的保护要比长租好。）

/租期：因为毕竟要投入资金装修房子，所以租期最好3年起。（装饰房子是很重要的内容，建议找专业的设计人员，根据查阅了公司相关数据不难判断，在成熟的市场内，专业设计的房子简单来说就是好看的房子，旺季月盈利情况非常可观，淡季也能维持成本。但是较差的或没有装饰的房间，旺季还可以，但是淡季的入住率是断崖下降。）

/房间基础（考虑到改造成本）：

水电路（重点功能区域，水路通畅，下水通畅。灯具插座通电，空调热水器大型家电已经有专门插座和线路）

天地墙（即顶面/墙面/地面，顶面挑高不要过低，2.4m是底线。墙面推荐是无造型，白色乳胶漆墙面，查看有无渗漏区域。地面要有瓷砖或地板，完好不要太老旧，木地板边缘翘起一般是因为泡过水。其他情况不是不可以拿，只是会增加改造成本，房子情况比较破的反而房租也会优惠。）

浴室（底线是满足洗澡/排泄/洗漱/置物需求，基础尽可能好一些，热水器制热效果要好，水量最好不要太小。尽量不要进行厕所的改造，因为成本很高。）

门窗（正常使用，无需更换）

电梯（支持大件搬运）

电器（基本生活电器，都可以谈房东理应提供的。空调/洗衣机/灶台/油烟机/冰箱/热水器）

厨房（重油污厨房清理需要专业人士，收费较高）

家具（嵌入式家具/房东提供家具 这两个都是会影响装修效果的内容，因为他们的色彩材质在房间中占据了较大体积）

以上情况，筛选下来，这个房子就是最适合做民宿的。凡事没有绝对，不是说这样的房子绝对挣钱，但是最大概率上是会盈利的。各位看官可以把这个当作是一个“绕坑指南”。祝大家早日回本，少交学费。