如何运营好一家民宿？民宿酒店有哪些设计要领？

消费升级，旅行住宿需求多样化

大众旅游和出行频率提升，住宿需求随之膨胀，消费者对于住宿的需求日趋多样化，别墅、民宿、木屋、胶囊房、帐篷、集装箱房等非标准住宿产品进入井喷时代。

自由行大热，更讲究对地方文化的融入国内自由行已成为主流，2015年已达到70%—80%，自由行游客对旅行的需求上升到文化、社交层面，在住宿上更愿意选择有鲜明特色，能与当地人交流的民宿酒店。

技术优化，分享经济与短租平台建设日趋完善

目前，民宿酒店入住成常态是中国住宿业走向多元化发展时代的证据，住宿业不再唯酒店是从，民宿酒店成为市场猛将，各位大佬进军民宿酒店业的行为，预示着入住民宿酒店即将常态化。但民宿酒店快速的引爆与许多业主的盲目跟风亦造成诸多问题。

有数据显示，目前民宿酒店中实现盈利的仅两成！不少民宿酒店从业者反映，民宿酒店硬件维护等成本一直存在甚至逐年攀高，民宿酒店经营与旅游淡旺季关系紧密，盈利能力不稳定且周边同行竞争激烈。造成这些问题的主要原因有：

情怀冲动不是理性诉求

开民宿酒店的有两种人：第一种是具有情怀，最初建设一家酒店的心理大都是追寻诗与远方，以为酒店的生活就是有茶有酒有朋友，但是真正开始经营才发现现实与理想之间还是有着巨大的差距。

盲目投入缺乏品牌理念

第二种人是具有一定资产，看中了民宿酒店市场的火爆，觉得民宿酒店是暴利行业，便开始投资、拉人、建设。殊不知装修设计、团队管理、品牌营销等等都是缺一不可。要做好民宿酒店，就要一开始把民宿酒店当做一个企业品牌去策划和经营。否则，就容易赔了夫人又折兵。

美景不是唯一要素

国内民宿酒店还有一个常见现象是，认为找到一处好的风景就可以修个房子经营民宿酒店留住客人。但现实是，很多民宿酒店的周边环境不成熟，晚上一片漆黑，没有地方可供休闲娱乐，留不住客人，自然民宿酒店也就无法经营。

民宿酒店的设计要领

1.房子的选址

房子的位置决定了蛋糕的大小。举个例子，一线城市有足够的人流量，基本只要是地铁站附近都可以做。但是二三线城市或者有某些网红景区的城市就不一样了。人流量的差异非常大。选址一定要选在蛋糕足够大的地方。不要怕竞争，只要有蛋糕，就有机会能吃到，具体吃到多少，就取决于运营等其他因素了。

2、 房子的软装决定了房源利润的天花板

每个行业都是这样。先吃螃蟹的人往往是最先尝到甜头的人。民宿最开始的模式非常粗放，随便装修一下，上线，因为市场不断变热，供需不平衡，所以闭着眼睛在家睡觉都能赚到钱。然后资本开始大肆进场，市场慢慢降温，各种有设计特点的房子层出不穷，这个时候客人的选择多了，最开始一般装修的房子就自然看不上了。住宿行业都有淡旺季，抛开运营能力不谈，淡季可能不管房子装修差异多大，利润都差不多。但是旺季就不一样了。同样的户型和地段，价格可以相差很多，利润的差异很轻松就可以达到2-3倍。

3、 做好OTA，利用规则做到最佳

目前流量比较大第一阶的OTA有爱彼迎、途家，第二阶有榛果、小猪，第三阶有木鸟等。OTA最主要的还是排名，其次还有banner位，故事等补充流量。做OTA还是以排名为主。其实各大平台的排名计数规则都大同小异。有大流量因子和小流量因子。大流量因子如超赞房东，优选，plus，其次是交易额，间数等。做好这些数据，OTA不难做。很多人对OTA有个误区，其实平台相当于是合作者，提供客服服务，客户流量，IT服务。所以，谁也不是空手套白狼。对待OTA，合理利用它，可以将成本做到极致，将交易额做到最高

4、 做好引流

做好OTA，但是不能完全依靠OTA。在商言商，OTA是一定会将自己的利益放在第一位。市场成熟后涨佣金或者变相收费都有可能。所以还是要适当开拓自我渠道。自我渠道的引流就有很多了。比如抖音、小红书、微博、微信等。但是和一般的博主达人做法不同，不需要养号，先反复做一次性的流量，这时候只要能带来一次真实交易，就不算亏。后期再慢慢积累。作为OTA的补充。

5、 运营重点：定价

民宿只有一间房，所以价格相比酒店要更加敏感。定价需要掌握好节奏。定价低会让房子更快预定出去，但是为了追求单房最大的利润，某种程度上不需要让房子很快定出去。定价的时候多结合周边市场的情况，如果房子本身条件不错，可以将价格定的更高，获得溢价的利润。

6、 运营重点：定期维护或升级改造

市场是变化的，房间也是要变化的。根据顾客的需求，不断的变更。例如大户型在寒暑假家庭出游客人较多的时候，可以配备婴儿车、婴儿床；如果是淡季，周边有医院等入住需求，可以将煮饭的工具提供齐全，并适当修改文案。具体的措施要结合市场环境做变更。

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